楼市在4月份房价疲态初显，上行缺乏动力

在经过一季度的“由夏入冬”后，中国楼市在4月份延续降温的态势，百城房价疲态初显，上行缺乏动力。

中国指数研究院5月1日发布的数据显示，4月份，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米11013元人民币，环比上涨0.10%。

这是2012年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，当月55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。

中国房地产学会副会长陈国强1日在接受记者采访时指出，与过去三四月份时常出现的楼市“小阳春”不同，今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”，市场趋冷。

他指出，100个城市中，近半数城市的房价下跌主要由成交量的下滑带动，而且今年这样的降温态势恐怕还会持续。

中原地产市场研究部统计数据显示，4月截至27日，中国54个城市合计住宅签约17.25万套，环比3月下调6.1%。与2013年同期相比，下调幅度达到26%。

成交量下滑的主因在于市场预期的转向。中原地产首席分析师张大伟认为，在市场降温、信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，楼市供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风。

市场转冷也影响房企土地购置。对于许多依赖土地财政的地方政府来说，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入，这也为地方政府出台“救市”政策提供动力。

随着不同城市间房地产市场走势的进一步分化，部分城市开始“松绑”楼市。其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对户籍等政策进行微调。

陈国强认为，这体现市场对政策有所松动的期待，未来料将有更多城市加入微调放松现行政策的行列。考虑到官方此前明确的分类调控原则，只要不触及底线，根据自身城市情况进行的微调或在官方容忍范围之内。

不过，他也指出，限购政策在许多二三线城市执行并不严格，略微放松对市场的刺激作用也相对有限。“目前最重要的是偏紧的信贷对于需求的抑制作用十分明显”。

受资金监管限制影响，近期中国房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧，那么二季度市场情况可能更加严峻”，陈国强说。

从另一个方面来看，房地产开发企业迫于资金回款和去库存压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多，全国加入降价行列的楼盘数量也有所增加。

对于降价潮的蔓延，克而瑞研究中心杨科伟等研究员指出，部分是由于市场整体高库存压力下，部分企业“抢跑”降价以回笼资金；另一些则是修正前期因定位错误导致的价格虚高，例如近期九龙仓在成都项目的价格修正。这些降价信息在市场“敏感期”受到催化，但杨科伟认为，价格修正不会引发楼市的集体性“恐慌”。

房价涨幅明显收窄 下半年房价或进入下行期


18日，国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后，价格上涨幅度进一步趋缓，环比、同比涨幅双双回落，价格上涨城市降至2013年以来最少，全国楼市在2014年平淡开局后又遭遇“倒春寒”。

对此，业内人士指出，全国70大中城市房价同比、环比涨幅自2011年2月以来首次出现“双收窄”，房价同比涨幅或已见顶。预计市场将高位震荡并逐步降温，房价涨幅步入下行通道。

房价涨幅明显收窄

数据显示，70个大中城市中，新建住房与上月相比，价格下降的城市有4个，持平的有9个，上涨的有57个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.2%。房价上涨城市减少5个，最高涨幅回落0.5个百分点。二手房方面，二手住宅价格环比上涨0.15%，涨幅继续收窄。价格下降城市增至15个，达到近14个月来最多。

同比来看，新建住房价格下降的城市有1个，上涨的有69个。同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%，最高涨幅回落2.2个百分点。

对此，链家地产研究员张旭表示，自2012年3月以后，2月70个大中城市平均新建商品住宅价格首次出现同比、环比双双回落，其中新建商品住宅价格指数同比回落幅度达到近25个月以来最高，其中，四个一线城市，同比涨幅均回落到20%以内。与此同时，二手住宅价格也已连续两个月出现同比、环比均回落的现象。

“如果从新房、二手房同时计算，这是自2011年2月以来首次同环比涨幅双双收窄。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示。同比来看，房价见顶回落态势确立，2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。

值得注意的是，郑红玉指出，2月，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.33%、0.21%，涨幅均收窄，同步性加强。“一线城市自去年4月份涨幅见顶后逐步收窄，收窄速度要明显快于二三线，虽然其刚需坚挺，但仍难抵御全国下行大势。”

从统计局数据可以看到，北京2月环比上涨0.3%，较1月收窄0.2个百分点。同比方面，北京上涨15.5%，较1月收窄3.3个百分点。上海2月环比、同比分别上涨0.4%、18.7%，较1月分别收窄0.1个百分点和2.2个百分点。广州2月环比、同比分别上涨0.5%和15.9%，较1月分别收窄0.2个百分点和3个百分点。深圳2月环比、同比分别上涨0.3%和15.9%，较1月分别收窄0.1个百分点和2.3个百分点，收窄幅度继续扩大。

张旭认为，2012年以来房价快速上涨，使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，整体需求规模的确也出现了降温，房价调整的压力增加，是此轮房价增速放缓的主要原因。此外，2014年以来，银行信贷情况依然没有出现明显改善也是重要影响因素。

以北京为例，2014年2月北京二手住宅首套商业贷款的平均利率为5.99%，达到20个月以来新高。这种收紧的信贷政策，无疑又加重了购房者的支付压力。

楼市成交普遍下滑

事实上，房价涨幅快速下滑的另一面是，楼市成交量的普遍下滑。今年前两个月，楼市成交量普遍下滑，其中一二线城市降幅尤为明显，而且，与成交量关联的多个指标也显示出下行趋势。另一方面，近日来，参与“打折、促销”等变相降价的城市和房企正在增加。

中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，截至3月16日，2014年以来，受监测的54个城市合计住宅签约数量为45万套，同比2013年同期的58.5万套下降了23%。其中一二线城市跌幅分别达到了36%、35%。

值得一提的是，北京楼市成交量的降幅尤为明显。中原地产的数据显示，截至16日，北京年内新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下调了57.5%和66%。此外，从成交额来看，2014年来新建住宅签约297.2亿元，二手房住宅签约521亿元，合计签约818.8亿元，同比也下降了58%。

不仅如此，国家统计局3月13日发布的2014年1月至2月全国房地产开发和销售情况数据也显示出，2014年前两个月全国房地产市场的多项指标呈降温趋势，其中包括商品房销售情况。

统计局的数据显示，1月至2月，全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，同比下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。

与销售不畅对应的则是楼市待售面积的增加。统计局的数据显示，在待售面积方面，截至2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。

易居研究院研究员朱光告诉《经济参考报》记者，“从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前两个月延续了去年以来整体平稳下行的态势，但下行幅度有所加大”。他认为，主要是由去年同期基数快速上行所致。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在经过2012到2013年的暴涨后，目前市场正在回归理性。他预测，今年3月主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平，预期同比跌幅将为17.5%。

下半年房价或进入下行期

业内人士分析指出，全国楼市已经结束暴涨周期，当前正在逐步回归理性，而部分房企的降价现象将进一步增加市场的观望情绪。

近期因一些城市新房传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏。张大伟表示，市场预期发生了微妙的变化，加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著，在双重不利因素影响下，3月小阳春成色不足，4月也很难乐观。

张旭认为，近期，杭州、广州、以及北京等一二线城市都出现了典型房企的价格调整案例，从目前的情况来看，无论是否为价格实降，都体现出当前需求、信贷层面对于市场和房企的影响在不断加深。

“尤其是预计未来市场的调整仍将继续，在典型房企的带动下，新房市场的价格平开，或者是促销的案例逐渐增多，短期内购房者观望心理还难以得到缓解，未来房价涨幅还将进一步下降。”张旭说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，现阶段，房价涨幅见顶趋势确立，一旦环比增幅转负，房价将进入下行空间。

杨红旭认为，上半年房地产市场将在成交活跃的基础上维持高位震荡，但进入下半年后，楼盘降价将不再会是个案。“部分房企将在资金链压力的影响下，被迫进行促销或降价，房价正式进入下行阶段。”